电商与生鲜配送需求推动物流仓储与冷链基础设施投资，高标准仓库与冷链园区供不应求。物流地产REITs表现稳健，资本化率压缩趋势明显。投资者可通过物流REITs、运营商股票或基础设施基金参与。需关注供需变化、租金增长与自动化升级风险。
多城市出台政策支持长租公寓发展，保障性租赁住房REITs扩容。租赁资产现金流稳定、抗周期属性明显，但租金回报率与运营成本因地而异。投资者可通过公募REITs、租赁运营企业或房地产基金参与。需关注政策补贴、租户结构与资产管理能力。
经济周期波动与利率高企使不良资产与特殊机会投资活跃， distressed debt、困境股权与重组机会增加。私募信贷与特殊机会基金募集资金增长。投资者需具备深度尽调、重组谈判与资产处置能力。该领域信息不对称严重，门槛较高，适合专业机构。
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